Comprar una vivienda con hipoteca lleva normalmente entre uno y tres meses desde que encuentras el piso hasta que te dan las llaves. Este es el orden de los pasos y lo que conviene vigilar en cada uno.
1. Calcula tu presupuesto real
Antes de visitar pisos, averigua el precio máximo que te puedes permitir. Depende de dos límites: la cuota que puedes pagar, que no debería superar el 30-35 % de tus ingresos netos, y tus ahorros, que tienen que cubrir alrededor del 20 % de entrada más los gastos de compra. Nuestra calculadora de cuánto me presta el banco aplica los dos.
2. Pide una preaprobación
Con tu documentación preparada, pide a dos o tres bancos un estudio previo. No es vinculante, pero te confirma cuánto te prestarían y te da fuerza al negociar con el vendedor.
3. Comprueba la vivienda
- Pide la nota simple del Registro para confirmar quién es el propietario y si tiene cargas, como hipotecas o embargos.
- Pregunta por deudas con la comunidad de propietarios y por derramas aprobadas.
- Comprueba que el IBI está al día y que la vivienda tiene certificado energético.
4. Firma el contrato de arras
Es un contrato privado en el que entregas una señal, normalmente el 10 % del precio, y se fija la fecha límite para la escritura. Las más habituales son las arras penitenciales: si tú te echas atrás, pierdes la señal; si se echa atrás el vendedor, te devuelve el doble. Deja plazo suficiente para conseguir la hipoteca, al menos de 6 a 8 semanas, y si puedes, añade una cláusula que te permita recuperar la señal si ningún banco te concede el préstamo.
5. Tasación y oferta del banco
El banco encarga la tasación a una sociedad homologada por el Banco de España, que pagas tú. Si el valor de tasación sale por debajo del precio, el banco calculará el 80 % sobre esa cifra y tendrás que aportar la diferencia. Con la tasación, el banco aprueba la operación y te entrega la oferta.
6. FEIN y visita al notario
La Ley 5/2019 obliga al banco a entregarte, al menos 10 días naturales antes de la firma, la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) y el borrador del contrato. Durante ese plazo acudes al notario que tú elijas, sin coste, para que te explique las cláusulas y levante un acta de que has recibido y entendido la información. Sin esa acta no se puede firmar.
7. Firma en la notaría
El mismo día se firman dos escrituras: la de compraventa, entre tú y el vendedor, y la de la hipoteca, entre tú y el banco. Pagas el resto del precio, normalmente con un cheque bancario o transferencia, y recibes las llaves.
8. Después de la firma
- En el plazo de un mes se liquida el ITP o el AJD ante tu comunidad autónoma. Si lo gestiona la gestoría del banco, lo pagará con la provisión de fondos que te pidieron.
- Las escrituras se inscriben en el Registro de la Propiedad.
- Cambia a tu nombre los suministros y comunica el cambio de titular a la comunidad de propietarios y al ayuntamiento para el IBI.
Para tener claro cuánto dinero necesitarás en cada momento, usa la calculadora de gastos de compra.