¿Cómo funciona la amortización anticipada?
Amortizar anticipadamente es devolver al banco una parte del capital antes de lo previsto. Como los intereses se calculan sobre lo que debes, reducir el capital pendiente reduce todos los intereses futuros. Después tienes que elegir cómo quieres notar el ahorro.
- Reducir cuota: mantienes el plazo y pagas menos cada mes.
- Reducir plazo: sigues pagando la misma cuota y terminas antes.
La calculadora simula el cuadro de amortización mes a mes en los dos casos y descuenta la comisión que te cobre el banco, para mostrarte el ahorro real de cada opción.
Ejemplos
- Debes 150.000 € al 3 % y te quedan 22 años. Adelantas 10.000 € sin comisión. Si reduces cuota, pasas de pagar 776,84 € a 725,05 € al mes (51,79 € menos) y ahorras 3.672,44 € de intereses. Si reduces plazo, terminas 2 años antes y ahorras 8.777,77 €.
- Debes 120.000 € al 2,5 % con 18 años por delante y adelantas 20.000 € con una comisión del 0,25 % (50 €). Reduciendo cuota ahorras 4.806,84 € netos. Reduciendo plazo terminas 3 años y 7 meses antes y ahorras 9.937,06 €.
Antes de amortizar, comprueba
- Que te queda un fondo de emergencia de varios meses de gastos.
- La comisión de tu escritura y si hay periodos en los que no se aplica.
- Si tu hipoteca tiene bonificaciones vinculadas a productos: amortizar no las anula, pero conviene revisar las condiciones.
- Si tienes deudas más caras, como préstamos personales o tarjetas: suele compensar más cancelarlas primero.
Fórmula
Cuota actual = C × i ÷ (1 − (1 + i)^−n)
Reducir cuota: nueva cuota = (C − A) × i ÷ (1 − (1 + i)^−n)
Reducir plazo: se mantiene la cuota y se recalcula el número de meses
Ahorro = intereses sin amortizar − intereses tras amortizar − comisión
Preguntas frecuentes
¿Qué es mejor, reducir cuota o plazo?
En dinero, reducir plazo casi siempre ahorra más intereses, porque dejas de pagar intereses durante los años que eliminas. Reducir cuota es preferible si necesitas aliviar tu presupuesto mensual o si prevés gastos importantes.
¿Cuándo conviene amortizar anticipadamente?
Cuanto antes, mejor: en los primeros años la mayor parte de la cuota son intereses. También conviene más cuanto más alto sea el tipo de interés. Antes de hacerlo, asegúrate de mantener un fondo de emergencia.
¿Cuánto cobra el banco por amortizar?
La Ley 5/2019 limita la comisión. En hipotecas variables, como máximo el 0,25 % los cinco primeros años o el 0,15 % los tres primeros, según el contrato, y nada después. En hipotecas fijas, hasta el 2 % los diez primeros años y el 1,5 % a partir de entonces.
¿Amortizar hipoteca desgrava en la renta?
Solo en hipotecas de vivienda habitual firmadas antes de 2013, que conservan la deducción estatal con sus límites. Para hipotecas posteriores, amortizar no tiene ventaja fiscal, salvo algunas deducciones autonómicas concretas.