Cuando pides presupuesto a varios bancos, cada oferta llega con dos porcentajes: el TIN y la TAE. Se parecen, pero miden cosas distintas, y confundirlos es una de las formas más habituales de elegir una hipoteca más cara de lo que parece.
Qué es el TIN
El tipo de interés nominal (TIN) es el porcentaje que el banco aplica sobre el capital que debes. Es el dato que determina tu cuota mensual. Si una hipoteca tiene un TIN del 3 %, cada mes pagas de intereses el 3 % anual dividido entre 12 sobre lo que todavía debes.
En una hipoteca variable, el TIN es la suma del euríbor y el diferencial, por ejemplo euríbor + 0,6 %. En una fija, es un porcentaje que no cambia.
Qué es la TAE
La tasa anual equivalente (TAE) expresa en un solo porcentaje el coste total del préstamo para ti. Además del TIN incluye:
- Las comisiones, como la de apertura si la hay.
- Los productos que el banco exige para darte esas condiciones, como seguros de vida y hogar contratados con él.
- Los gastos que te corresponden, como la tasación.
- La frecuencia de pago: pagar cada mes encarece ligeramente el coste frente a un pago anual.
Por eso la TAE es casi siempre superior al TIN. La Ley 5/2019 obliga a los bancos a indicarla en la publicidad y en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), lo que permite comparar ofertas con un criterio común.
La trampa de la TAE en las hipotecas variables
En una hipoteca variable, la TAE se calcula suponiendo que el euríbor se mantiene en su valor actual durante toda la vida del préstamo. Como eso no va a pasar, la TAE de una variable es solo una referencia. Sirve para comparar dos variables entre sí, pero no para compararlas con una fija.
Ejemplo: dos ofertas para 200.000 € a 30 años
| Oferta A | Oferta B | |
|---|---|---|
| TIN | 2,6 % con bonificaciones | 3,0 % sin vinculación |
| Cuota | 800,68 € | 843,21 € |
| Seguro de vida con el banco | 350 € al año | No exigido |
| Seguro de hogar | 280 € al año con el banco | 150 € al año, el que tú elijas |
| Coste anual (cuotas y seguros) | 10.238 € | 10.268 € |
La oferta A tiene un TIN 0,4 puntos más bajo y una cuota 42,53 € menor, pero los seguros vinculados se comen casi toda la ventaja: en el primer año las dos cuestan prácticamente lo mismo. Y la prima del seguro de vida suele subir con la edad, así que con los años la oferta A puede acabar saliendo más cara. La TAE de cada oferta recoge esta diferencia; el TIN, no.
Cómo comparar ofertas paso a paso
- Pide la FEIN a cada banco. Es un documento estandarizado y todas tienen la misma estructura.
- Compara TAE con TAE entre ofertas del mismo tipo: fijas con fijas y variables con variables.
- Calcula el coste total de cada oferta en los primeros años: cuotas más productos vinculados. Puedes obtener la cuota con nuestra calculadora de hipoteca.
- Mira las condiciones de las bonificaciones: cuánto sube el tipo si dejas de cumplirlas y si puedes cancelarlas sin penalización.
- Revisa las comisiones de amortización anticipada, que no siempre se reflejan bien en la TAE.
Resumen
- El TIN determina la cuota. La TAE, el coste real.
- Una hipoteca con menor TIN puede ser más cara si exige productos vinculados.
- En las variables, la TAE es una estimación que depende del euríbor del momento.