Las condiciones que firmaste no son para siempre. Si el euríbor ha subido y quieres pasarte a fija, si otro banco te ofrece un tipo mejor o si quieres quitarte productos vinculados, tienes dos caminos: negociar con tu banco o llevarte la hipoteca a otro.
Novación: cambiar las condiciones con tu banco
La novación es un acuerdo con tu entidad actual para modificar la hipoteca: el tipo de interés, el plazo, el paso de variable a fija o la eliminación de vinculaciones. Se formaliza en una nueva escritura ante notario y se inscribe en el registro.
- Ventaja: es más sencilla y rápida, porque no interviene otro banco.
- Inconveniente: tu banco no tiene obligación de aceptar. Tu mejor argumento es llevar una oferta de otra entidad.
Subrogación: llevar la hipoteca a otro banco
En la subrogación de acreedor, otro banco paga tu deuda pendiente y pasa a ser tu acreedor con las nuevas condiciones. La regula la Ley 2/1994 y funciona así:
- El nuevo banco te hace una oferta vinculante y la notifica a tu banco actual.
- Tu banco tiene 15 días naturales para igualar o mejorar la oferta. Si lo hace, puedes quedarte con él en esas condiciones.
- Si no la iguala, se firma la subrogación ante notario y el nuevo banco cancela la deuda con el anterior.
También existe la subrogación de deudor, que es otra cosa: el comprador de una vivienda asume la hipoteca que tenía el vendedor. Es habitual en obra nueva, cuando el promotor ya tenía un préstamo sobre la promoción.
Cuánto cuesta
Las escrituras de subrogación y de novación que solo cambian el tipo de interés o el plazo están exentas del impuesto de actos jurídicos documentados. Quedan las comisiones y los gastos de formalización:
| Concepto | Límite legal (hipotecas desde junio de 2019) |
|---|---|
| Subrogación de una variable | Como la amortización anticipada: 0,25 % los 3 primeros años o 0,15 % los 5 primeros, según lo pactado. Después, 0 %. |
| Paso de variable a fija (novación o subrogación) | Máximo del 0,15 % durante los 3 primeros años. Después, 0 %. |
| Subrogación de una fija | 2 % los 10 primeros años y 1,5 % después, siempre que no supere la pérdida financiera del banco. |
Además, pueden pedirte una nueva tasación. Antes de firmar, pide que te detallen en la FEIN qué gastos de notaría, registro y gestoría asume el banco y cuáles te corresponden.
¿Compensa cambiar?
Haz la cuenta completa: ahorro en intereses durante los años que te quedan menos comisiones, tasación y otros gastos. Como referencia, en una deuda de 150.000 € a 25 años, bajar el tipo del 3,8 % al 2,8 % reduce la cuota de 775,28 € a 695,81 €: casi 80 € al mes y unos 23.800 € de intereses en total. Con ahorros de ese tamaño, unos cientos de euros de gastos se recuperan en pocos meses.
Al contrario, si te quedan pocos años o poco capital pendiente, el ahorro puede no compensar. Calcula tu cuota con cada tipo en la calculadora de hipoteca y compara escenarios en el comparador de fija, variable o mixta.
Cómo negociarlo
- Consigue al menos una oferta por escrito de otro banco.
- Preséntala a tu banco y pregunta si la mejora mediante novación.
- Si no responde o no la mejora, inicia la subrogación con el banco nuevo.
- Antes de firmar, revisa la FEIN y aprovecha la visita gratuita al notario a la que tienes derecho.